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重磅!山西综改区“五大中心”成为重大契机,山西建投将向城市运营商重大转型……

作者:admin发布时间:2021-02-15分类:发现山西浏览:17评论:0


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2021年1月1日,山西综改示范区“五大中心”——会议会展中心及配套酒店项目举行开工奠基仪式,标志着山西建投集团承建的山西会议会展中心大酒店1#酒店正式开工。

“五大中心”分别为会议中心、会展中心、艺术中心、金融中心、商务中心,位于省综改区潇河园区太原起步区的核心区中心位置,总占地1022亩,总建筑面积68万㎡,其中,会议中心13万㎡,设计有一个可容纳1800人的大型会场,建成后可承办全省“两会”等大型政务和国际国内商务会议;会展中心25万㎡,设计有室内外净展面积13万㎡,可提供5000个国际标准展位;配套酒店30万㎡,共有1600间客房。“五大中心”将以会议和会展中心的建设支持区域产业交流,促进产城融合,进一步推进太原建设成为具有国际影响力的全国区域中心城市。

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2月13日,山西建投“五大中心”项目建设领导组周例会在项目一线举行,山西建投集团党委书记、董事长孙波出席会议并讲话。

会议听取了项目规划设计、征地拆迁、施工进度、投融资、招商引资等工作情况汇报,并研究部署下一步的工作安排。

孙波指出,为确保项目高品质按时建成投入使用,参建单位的同志们在关键时刻勇挑重担,春节期间坚守一线,充分体现了以发展企业为己任的情怀和格局。集团作为“五大中心”项目的实施主体,承担着项目投资建设运营任务,这对集团各级管理人员的工作能力提出了全新的要求,要进一步增强补课充电的危机感和紧迫感,提升与市场和政府开展主动合作的能力和水平,适应集团转型发展的新形势。他强调,“五大中心”是集团向城市运营商转型发展的重大契机,也是展示集团全产业链优势的示范项目,集团各参建单位要保持当前的良好协作态势,立足集团大局,充分发挥各专业各板块的优势,高质量完成项目建设任务,决不辜负省委省政府的大力支持和充分信任。

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“五大中心”专家委员会主任委员、省建设厅一级巡视员李锦生,集团党委副书记、总经理徐忠和及“五大中心”项目建设领导组其他成员、各参建单位相关负责人等参加会议。

“五大中心”项目已于2021年1月1日正式开工。目前,会议会展中心及配套酒店项目结合建筑方案完成结构建模试算,基坑支护、降水帷幕、地基强夯、工程桩等施工任务进展顺利。智慧建设运行总部A座已完成地下层主体结构施工。

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所谓城市运营商是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,在满足城市居民需求的同时,使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。

在产业新城、产业园区等区域综合开发项目中,承担片区建设运营开发工作的企业主体,被称作城市运营商。城市运营商既可以是政府的平台公司,也可以是市场化的投资企业。

能够获得城市运营商的身份,自然跟企业承担的职能有关系,地方政府与企业之间的合作关系,也是基于此建立起来的。在片区开发中承担基础设施和公共服务设施建设、产业发展服务和片区运营管理。

基于过去十几年之中为上百家新区提供的综合开发服务实践,我们认为城市运营商在一个区域综合开发项目中,最有价值的两个角色就是进行投融资统筹以及产业发展服务,并可以在此基础上衍生出更多的增值服务。

从市场化的角度出发,一个城市片区规划是具有整体性的,土地的价值实际上来源于周边配套的完善程度。后配套模式产生的一个后果就是前期经营性用地出让时,土地价值达不到它应有的水平,企业不愿意出高价购买土地,因为后期的开发工作面临着不知道何时配套能够完善的风险,入住新区的居民和企业在很长一段时间内享受不到应有的配套服务。

从系统论的视角出发,我们可以看到,常规的政府建设管理体系的设计以行业统筹为基本分工原则,是站在城市层级来设计的,站在整个城市的角度分工和统筹。而一个新区实际上是城市的子系统之一,当这个子系统产生的收益不能遵循子系统优先的原则被使用时,那么这个子系统自然只能是后配套,外部投资者也不会给这个子系统的发展赋予很强的信心。

通过对城市建设过程中政府花钱逻辑的理解,我们就可以清楚的看到,常规城市建设管理体制只能适应城市的蔓延式连续发展,或者是城市的成熟区域建设管理需要。它很难专门为一个新区的优先发展而服务,这是政府常规建设管理体系的局限。

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有很多新区开发时,地方政府都会成立一个指挥部甚至是专门的管委会,其主要职责是研究本区域的开发工作。为了支持新区发展,政府还会出台一个财政支持性政策,强调:本区域产生的土地收益封闭运行,都投入到本区的建设之中。

这个体制的安排,本质上就是为了打破以往常规城市建设管理职能——全市统筹和行业统筹。绝大多数管委会都是精简化的机构设置和人员配置,在管委会之下,真正负责具体的投融资工作,承担新区开发建设和发展职能的是新区的另一个主体。这个主体或者是政府的平台公司,或者是市场化的投资主体,他承担了融资、投资建设新区的各类设施,完成一级开发,按照新区的发展需求统筹运用新区产生的各类收益职能。

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然而,是不是只要在搞产业园区、搞旅游地产、搞旧城开发、大盘开发的,都可以叫“城市运营商”?真正的城市运营商是什么,要做些什么?城市运营的方向到底有多大的空间?目前国内的“城市运营商”到底做到了什么程度?

从一级开发到产城融合

回顾这些年地产走过的历程,主要分成了三个阶段:

第一个阶段,是2003年之前,以单纯的建造居住空间为主,把盖好的房子作为评判的唯一标准。

第二阶段,即2004年至2013年间,这个阶段地产的发展 开始重视配套的建设,搭建了交通、教育、景观、购物、娱乐等完整的配套体系,做好环境,满足人们多方面的居住需求。

第三阶段,即 开始重视产业的发展,先乐业再安居,房子不再是最重要的元素,产业才是重中之重,因为只有产业的聚集和发展才能内生动力,促进大量高素质高收入人才涌入,进而吸引一切城市优质要素在此聚集,带动区域经济的全面繁荣,也就是所谓的“产城融合”。

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今天中国城市化的发展是大势所趋,其实更准确的说是大城市化,而非中小城镇化,大量高端人才涌入北京、上海、深圳这样的大都市,因为这里带给年轻人的不仅仅是教育、医疗等优越的居住条件,更是这里所聚集的高端产业集群,带给他们更多的事业发展机会,带给他们更美好的生活希望。因此,产业的聚集是根本,没有产业就没有就业,一切就都是空谈。

三大流派的PK

大浪淘沙,在几年的房地产行业转型“城市运营”的尝试中,各种模式都曾闪亮登场。而在各种模式当中,占主导地位的则是三大流派:

第一就是社区派以社区运营为主导的多元化运营和城市化配套,代表企业就是万科;

第二就是产业派,以产业为主导,通过产业园区的整体开发和运营,形成产城融合、导入居住和商业以及城镇化配套功能的模式,其代表者就是近几年风生水起的华夏幸福;

第三个流派则是大盘造城派在城市的郊区和新城的“荒地”之上进行城市文化建设,打造和推广城市或区域品牌,形成城市自我的良性循环的“城市运营”模式,其代表就是中天城投。

城市运营商三大流派之社区派------

万科:城市配套服务商的理想与现实

万科董事会主席王石曾对外表示,未来10年,中国预计将新增1.7亿城镇人口,但容纳城市新移民的主要地点,可能不再是特大型城市,而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。

基于这个判断,万科开始布局产业地产,目前已经逐渐形成了一套产业发展模式: 成立全国化的产业资产管理公司,轻重结合,重资产部分包括园区的销售和出租;轻资产主打“星商汇”产业服务品牌,面向万科内部以及外部的产业地产开发商,快速复制,输出品牌和管理盈利。

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(图片来源:凤凰房产)

那万科版“城市配套服务商”究竟是什么?

事实上,万科的“城市运营”模式更多是社区服务的概念,通过加大商业服务、教育、养老等社区服务,打造丰富的社区生活体验,是基于万科庞大的业主群,进行社区配套。而在社区之外,万科仍与真正的“城市运营”尚有差别。

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万科项目布局(部分)

城市运营商三大流派之产业派------

华夏幸福:产业园区+房地产开发+运营

华夏幸福与地方政府合作,建设产业园区和新城新区,为地方政府进行产业规划、招商引资。这种产业引入、全面建设新城的模式,在京津冀一体化战略之下,得到了迅猛的发展,成为“城市运营商”的一种代表模式。

华夏幸福独特的“产业园区+房地产开发”的模式,其业务主要包括两大块。 一是园区开发,业务囊括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等,并形成了综合园区、主题园区、总部公园和产业港四大产品体系;二是房地产开发,目前已形成华夏系列、孔雀城、大卫城和兰亭系列等4大系列产品。

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华夏幸福战略布局

华夏幸福版“产业园区+房地产开发+运营是什么?

从商业模式上看,华夏幸福的发力点主要有如下几处:

其一是与政府签约,垄断片区一级开发,进行土地整理与配套设施建设,政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本;

其二是代政府招商引资发展产业,并为园区提供服务;

其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地;

其四,通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收;

其五,政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本

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华夏幸福的商业模式具有很强的复制能力,大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。

城市运营商三大流派之大盘造城派-------

中天城投:从无到有,让繁华生长的城市化管理模式

作为本土开发商,中天城投在贵阳运营超过36年,不仅与政府之间保持了良好的关系,更是与贵州人民融为一体,使得企业具备了较强的社会责任感,因而具备了进行城市运营管理的良好基础。

而且贵阳处于城市化的起步阶段,贵阳的城镇化率从目前的35%到全国平均水平的55%, 产业从较低的发展水平到引入大数据、新金融产业,无论是产业还是城市建设都有巨大的空间。在这片土壤上,拥有丰富的成片土地独立开发经验的房企更容易获得大片开发的土地。而且在这些没有产业基础、人口和城市开发未成型的“荒地”上,更容易实施其城市打造和运营的蓝图。

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中天城投布局图

中天城投版“造城模式”是什么?

与万科和其他一些开发商相比,中天城投的做法有明显的区别。

第一,万科做的更多是社区服务管理, 而中天城投更多是在做城市化管理,自己一手打造城市基础设施和城市配套,推动商业的繁荣和产业的发展;

第二,万科等其他开发商是在项目规划的红线之内打造项目的配套,而 中天城投的城市化管理,更是在对规划红线之外的城市公共空间进行基础配套的整体建设

第三, 中天城投已经深入到城市文化的层面,通过文化的植入和引导,配置城市文明,推动城市进入自我循环和繁荣发展的境界,让居住在城市的居民能够拥有更多的幸福感和满足感,真正让城市文明为人们创造福祉。

山西建投在山西转型综改区承担的就是这样的角色。 2020年5月28日,山西园区建设发展集团有限公司在山西转型综改示范区成立,省里很可能正在赋予山西建投在综改区建设中城市运营商的角色。山西目前还没真正意义上的大型城市运营商,山西建投有望成为山西首家大型城市运营商。

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山西省副省长王一新为公司揭牌并讲话。王一新指出,当前,开发区作为山西产业转型发展的主战场,基础设施建设的任务非常繁重,组建一家国资背景的专业公司有利于发挥省属国企主力军作用,用市场化办法加快全省开发区的建设发展。他要求,山西建投要创新服务开发区基础设施建设的业务模式,别人不能干的我能干,别人能干的我干的更好。各市县和开发区要善于利用专业公司的力量,加力推进园区基础设施建设,促成项目早落地、多落地。金融机构要瞄准开发区基础设施建设这个风口,创新金融服务和产品,与开发区、企业优势叠加,实现共赢。

山西建设投资集团有限公司(以下简称山西建投)系山西省规模最大的综合性国有投资建设集团公司,前身是山西建筑工程(集团)总公司,2017年9月完成公司制改革,注册资本50亿元。山西建投是中国企业500强、中国承包商80强企业,也是美国《工程新闻记录》(ENR)全球承包商250强及国际承包商250强企业。旗下拥有7个建筑、3个市政公用、1个石油化工共11项工程施工总承包特级资质及11项行业甲级设计资质,150多项总承包与专业承包一级资质。

山西建投拥有各类经营管理和专业技术人才1.8万余人,设有院士工作站、博士后科研工作站、土木工程研究生教育创新中心、省级众创空间和国家级企业技术中心。集团具有建筑科研设计、建筑施工、设备安装、建筑装饰、道桥施工、工程机械制造、建筑构件生产、房地产开发、工程监理、物资供应、机具租赁、建筑技术开发和技术教育培训等综合实力,能够独立承包国内外大型高端工程,实施BOT、EPC、PPP模式建设项目等。集团构建了“建筑施工、基础设施投资建设运营、房地产三大主业,国际经济技术合作、建筑工业及物流、金融、设计咨询和建筑劳务五大战略支撑板块”的产业结构布局,为促进企业经营规模的较快增长和经济效益的稳步提高奠定了坚实基础。

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◆ 来源: 世界晋商网综合整理山西建投官微等(如侵删)

标签:建设城市山西改区项目发展五大中心子系统契机万科运营商产业


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